房地产江湖凶猛: 中国楼市或在疯狂高潮中骤停 图

 作者:阳懿奖     |      日期:2019-04-15 02:03:00
每一个时代,都有其代表性的消费需求,这种需求的扩大和释放,会造就一大批企业和传奇人物 过去一百多年里,美国作为资本主义和市场经济持续壮大的代表,曾诞生过钢铁大王卡内基、汽车大王福特、石油大王洛克菲勒 如今,一方面是华尔街为代表的金融家赚取着更大的利润,另一方面也有像微软、谷歌、苹果等等为代表的新经济的崛起 从全球趋势看,消费需求逐渐从简单的原材料和工具化需求,开始转向对金融、精神、信息、美感、体验等的需求 跟美国相比,由于中国市场经济的发展非常特殊,钢铁、汽车、石油、电信等领域,几乎一直被“国资”垄断,中国并没有在三十多年来的市场化大潮中,诞生钢铁大王、汽车大王和石油大王等但随着城镇居民住房市场的放开,中国却诞生了不少的地产大王万科王石、恒大许家印等,就是其主要的代表 万科在诸多房企里面,是非常特殊的一个企业,很多投资者并没有把万科当做国企来看,在合理的制度安排和王石的带领下,万科的活力和效率甚至高于诸多民营企业 很长时间里,买入万科被认为就是代表“价值投资”类似的上市企业,在钢铁、石油、电信等国资占比极高的行业基本找不到再加上因审批制等限制,互联网和科技股的兴起,并没有被中国资本市场接纳,投资者在国内无法买到腾讯、百度、阿里巴巴等企业资金的流向实际上不约而同的聚集到了房地产领域 不管房地产市场已经到了什么阶段,在中国,它似乎依然是最“值得”买入的行业2016年7月,万科企业股份有限公司凭借2015年度1843.18亿元(293.29亿美元)的营收首次跻身《财富》“世界500强”,位列榜单第356位作为一个纯粹的以房地产开发为主的企业,能杀进世界500强,也只有中国房企能够做到 更牛的是,按照深圳近期出台实施的《关于支持企业提升竞争力的若干措施》及其《实施细则》,今年首次进入世界500强的万科可以拿到市政府3000万元奖励 看到没,这完全是赢家通吃的逻辑,3000万奖励对万科来说只不过是锦上添花,但对于成千上万个微小企业来说,或许能救命房地产市场的发展和壮大,反过来看,是整个消费需求和产业政策扭曲之下,自我加强和自我实现的过程 目前中国住宅类房屋市值已经是GDP的3.5倍,跟20多年前日本房产泡沫最高时旗鼓相当然而,如果你手上有巨额的可投资资金,你会买什么,买银行理财买几十吨黄金还是买几家高科技公司这些选择都是可以的,但不足以吸纳诸如“宝能”这样巨量的、必须要追逐高流动性、高回报的资金,否则根本无法满足前端兑付需求买万科对于这类投资者来说,是再好不过的选择 “宝能”买万科并不应该成为市场关注的焦点,但王石的过激反应,给“万科股权之争”带来了巨大的不确定性,并且让整个市场抓住了各自“期待已久”的机会诸多以炒热点为生的投资者看到了万科股价波动的空间,万科的竞争对手看到了“阻击”万科的机会 后来恒大的介入,并没有给万科带来一丝正面消息,并加剧了市场对万科股票的炒作这种波动不仅损害了万科的品牌和声誉,而且在很长时间里会影响到万科实质性的业务 近日万科A发布2016年半年度报告,其中提到:由于股权事件至今尚未妥善解决,公司运营受到影响,包括新的土地项目获取受阻,合作伙伴和客户信心受损,团队稳定性受到冲击等方面;截至目前已有31个合作项目因股权问题而被要求变更条款、暂缓推进或考虑终止合作 万科半年报公布后不到三天,标普将万科评级前景展望从稳定下调至负面,确认为BBB+,距离BB+垃圾级只有两个级别这意味着万科将在与金融机构以及各类合作伙伴的合作当中,要付出更高的成本 另外,二级市场对万科的炒作实际上远没有结束,为了频繁的高抛低吸,炒家们不断的释放各类信息,致使万科股价暴涨暴跌成为常态一些长线投资者难以经受住这种波动,逢高减仓现象较为明显,这对于一家一直以来享有良好声誉的企业来说,其影响是巨大的巴菲特有这样一句名言:要赢得好的声誉需要20年,而要毁掉它,5分钟就够!万科耐以生存的文化和精神,正在被摧残和颠覆 万科复牌以来,尽管国内各类投资者依然在忘我的炒作当中,而英国安本资产已抛空了所持万科股票外媒数据显示,投资基金和投资顾问们持有的万科 A股占流通股的比例已经从去年12月份的19%降至7.2%其中最主要的原因是,战略投资者对万科旷日持久的控制权争夺充满了不极大的确定性 这个道理谁都懂,但中国市场似乎没有更好的资产可以供投资者投资渠道,国际投资者之所以加速抛售万科股票,是因为有更好、更安全、风险更低的资产可以选择 如果许家印是因为看好万科或为了抓两个涨停板而购入万科,那你就大错特错了上市房企半年报显示,从销售额看,万科依然位居第一,而恒大以1428亿元的销售额居第二恒大和万科的房企“一哥”之争,可能很快就要画上句号了 恒大通过持股万科,不仅让万科股权之争更加复杂化,可能会致使万科管理层在更长的时间内无法专注于业务,甚至管理层集体出走都是有可能的经此一役,恒大在品牌和业绩上超越万科已没有太大的难度 中国的房产江湖,跟中国的互联网江湖一样,将会有讲不完的故事,我们如今极力关注的“万科事件”,是中国房地产市场最为“精彩”的故事之一,但既然都是“故事”,终究会有结束演义的那天就像人们现在回忆美国的钢铁大王一样,未来也会回忆中国的地产大亨 中国地产行业的疯狂,建立在中国经济突飞猛进,同时诸多行业对民营资本没有开放,以及民众投资、居住需求加速增长和集中释放的近十多年但随着供应量的提升,真实购买力的停滞,中国房地产行业的需求已经完全转向由信贷主导的阶段“万科事件”,将是中国房地产市场大转折的标志 2016年上半年全国规模以上工业企业利润总额3万亿同比增长6.2%;房地产方面,截至本月22日,75家房地产上市公司发布了2016年上半年业绩预告,这些公司预计净利润同比增长约41%,是规模以上工业企业利润增长速度的6.6倍 上半年国有企业利润总额1.1万亿元,其中房地产贡献的利润同比增幅最大,而石油、化工和石化等行业实现利润同比降幅较大,钢铁和有色等行业亏损 2016年上半年,仅前十大房地产商的销售额,就达到1万亿元,相比2014年同期翻了一倍,而社会零售总额只增长了24%由信贷刺激需求,由房价拉动经济的逻辑再次被加强但这真的能持续吗 美国按揭贷款余额从1997年至2007年十年间增长了2.8倍,而后次贷危机爆发美国按揭贷款余额2007年创出历史最高的10.6万亿美元,至今已回落至9.5万亿,可见连美国这样靠信用立国的市场,其信贷持续推动房价的逻辑也难以成立如果不是美国经济近几年来的复苏,失业率大幅走低,需求根本支撑不了美国房价 中国购房贷款从2006年至今已增长超过7倍,目前购房贷款余额达到15.4万亿(约2.3万亿美元)看上去美国按揭贷款余额是中国购房贷款余额的4倍,但美国人均收入超中国10倍,人均GDP是中国的8倍,更主要的是美国购房贷款利率极低,其民众对债务的承担能力远高于中国 中国购房贷款的高速增长,只有两种可能的结果,要么等发生规模性违约事件的时候,被动削减和停滞;要么就是赶紧主动往下降,控制节奏 房地产市场本来的任务可能是要以适当的增长来托底中国经济,给中国制造业和实体经济的转型赢得时间,但目前看似乎成了中国经济的救命稻草和“光明”出路 实际上道理很简单,企业主和高净值人群握有巨额的现金,要么买房、要么买房企股票,而后房企再高价拿地、高价卖房,银行再拼命放贷,其他信贷和资管领域只好拼命的接受房产抵押,把房产继续强化成最优质的资产从实体到金融,完全变成了围绕房子展开的资本游戏 但无论如何,从各国房地产市场的调整来看,房地产行业出问题,不是一个缓慢的过程,而更多的是,在高潮当中,戛然而止,